Словарь риэлтора. Термины и понятия рынка недвижимости.

Земельные права. Вещные права.

Аренда Предоставление имущества (земля, оборудование, здания, их части и др.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Аренда долгосрочная земельного участка от 3 до 49 лет. Аренда краткосрочная - на срок до 3 лет включительно.

Владение Фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Владение имуществом/вещью, закрепленное законом за субъектом права (гражданином или юридическим лицом) - одно из правомочий собственника. Законным (титульным) владельцем может быть и не собственник имущества/вещи, а наниматель (арендатор) имущества по договору имущественного найма; лицо, которому имущество передано по договору о безвозмездном пользовании, залогодержатель, и др.

Государственная собственность на землю Земли, которые не находятся в частной собственности граждан и юридических лиц, либо в муниципальной собственности, являются государственной собственностью. Земли государственной собственности подразделяются на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность области (субъекта Федерации).

Муниципальная собственность на земли Земельные участки городов и других поселений, а также районов (кроме районов в городах), необходимые для решения вопросов местного значения, в том числе земли, ранее переданные и их ведение.

Общая долевая собственность Долю каждого субъекта права нельзя выделить в натуре, доля в праве выражается простой дробью.

Общая долевая собственность на земли Земельный участок в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Общая совместная собственность на земли Земельный участок в общей собственности без определения долей каждого из собственников.

Отказ от права собственности Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. (Статья 236 ГК РФ). Деприватизация квартир, например в Санкт-Петербурге, может приобретать широкие размеры. Юридические вопросы деприватизации и ее последствий не проработаны. Не ясен вопрос о судебных спорах по результатам деприватизации. Отказ от права собственности вступает в силу с момента регистрации.

Приватизация Передача государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий и т.д.) за плату или безвозмездно в частную собственность.

Пожизненное наследуемое владение (земельным участком) Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка) имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Согласно ст. 267 ГК РФ владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются. Право подлежит государственной регистрации.

Права на землю не собственника 1. Бессрочное (постоянное) пользование землей. 2. Пожизненное наследуемое владение землей. 3. Временное (срочное) пользование землей. 4. Аренда земельного участка. 5. Субаренда земельного участка. 6. Сервитуты.

Право краткосрочного пользования Одна из форм аренды, до 3 лет.

Право оперативного управления Одно из вещных прав. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Согласно ст. 297 ГК РФ казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. В соответствии со ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных учреждению по смете. (Словарь-справочник). Праводержателем может выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием/агентством. Право операционного управления осуществляется в интересах владельца недвижимости.

Право постоянного (бессрочного) пользования Недвижимость (или только земельный участок?), которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования переходит в порядке правопреемства. Лицо, которому земельный участок предоставлен в праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Лицо вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.

Право хозяйственного ведения Одно из вещных прав. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Согласно ст. 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Право устанавливается решением соответствующего органа федеральной или местной власти. Предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не может продать, сдать в аренду, отдать в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия владельца.

Преимущественные интересы Группа прав, приоритет которых независимо от того, зарегистрированы они или нет. В эту группу входят: - права государства (например, на полезные ископаемые); - права на взимание налогов и пошлин, которые связаны с землей; - краткосрочная аренда; - полномочия приобретения государством земли после выплаты компенсации (строительство железных дорог и другие государственные нужды).

Приватизация Передача государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий и т.д.) за плату или безвозмездно в частную собственность.

Типы владений Тип владения определяет, каким способом осуществляется владение - отдельным лицом или группой лиц. Гражданский кодекс предусматривает: Общая собственность на земли. Общая долевая собственность на земли. Общую совместную собственность. Общую долевую собственность. Общая совместная собственность на земли. Общая собственность на земли. Земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Совместные собственники рассматриваются как одно лицо, часто супруги; после смерти одного, другой наследует его долю.

Формы собственности на землю Земля может находится в: - частной собственности физических и юридических лиц; - государственной (федеральной и областной); - муниципальной (городов, других поселений, районов, кроме районов в городах); - иных формах собственности, которые предусмотрены в Гражданском кодексе и в законодательстве субъектов Федерации.

Частная собственность на земли Граждане и юридические лица вправе иметь землю в частной собственности в порядке, предусмотренным федеральным и областным законодательством.

Вторичные права.

Залог Один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).

Ипотека (залог недвижимости) Соглашение, по которому дающий деньги (залогодержатель) получает права на недвижимость залогодателя в качестве расчета за долг в том случае, когда залогодатель не выполнит своих обязательств по возвращению долга. До тех пор, пока долг не будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Как часть системы прав, залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо, которое проявляет интерес к данной недвижимости, могло бы получить информацию о существовании долга и том факте, что он гарантирован залогом. Имущество, находящееся в залоге, может стать предметом ещё одного залога (последующий залог). Последующий залог допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге (ст.342 ГК РФ). При этом допускается уступка кредитором своих прав в отношении ипотеки без уступки прав по основному обязательству (ст.355 ГК РФ).

Обременения (ограничения) 1. Право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые на недвижимость. 2. Наличие установленных в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотека, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). 3. Обременения - ограничение права одного субъекта (основного) и дополнительные права на пользование объектом недвижимости для другого субъекта. Обременения налагаются только на объект недвижимости. Ограничения - такие обременения, которые ограничивают права на использование объекта недвижимости. Термин применяется только к правам субъекта.

Преимущественные интересы Группа прав, приоритет которых независимо от того, зарегистрированы они или нет. В эту группу входят: - права государства (например, на полезные ископаемые); - права на взимание налогов и пошлин, которые связаны с землей; - полномочия приобретения государством земли после выплаты компенсации (строительство железных дорог и другие государственные нужды).

Протест/предупреждение Форма выражения желания представителя третьей стороны помешать владельцу недвижимости или аренды совершить сделку с земельным участком, потому что он имеет некие права против владельца.

Публичный сервитут Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении неопределенного круга лиц.

Сервитуты (или право сервитута) 1. Один из видов обременений под правом сервитута понимается ограниченное право иных лиц на использование данного земельного участка. И соответственно, ограничение прав землепользователя на пользование земельным участком. Право всегда наложено на объект, а не на субъект.

2. Право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (ограничения права пользования земельным участком).

Тайм-шер. Система владения отдыхом (СВО). 1. Любая группа прямо или косвенно заключенных на срок не менее 3 лет контрактов, устанавливающих право собственности или иное право в отношении использования одного иди более объектов недвижимости в течение определенного или определяемого сезона, который может быть объектом обмена и не может быть менее недели (Директива Совета Европы). 2. Основные формы существования СВО: мультивладение, мультипользование, сертификационная модель, арендная модель, клубная система, акционерная модель. С экономической точки зрения СВО представляет собой продажу (реализацию) компанией - организатором (компанией - владельцем или "разработчиком") периодов отдыха. Вы платите деньги, а Вам предоставляют право отдохнуть один раз в году в выбранном Вами сезон в избранном Вами месте. Вам обещают помощь, если Вы захотите поменять сезон или право СВО.

Удержание Способ обеспечения исполнения обязательства (ст. 359 ГК РФ). Сущность удержания в том, что кредитор имеет право удерживать вещь должника до исполнения его обязательств. Нормы об удержании носят диспозитивный характер, поскольку сторонам предоставлено право предусмотреть в договоре условие, исключающее применение названного способа обеспечения исполнения обязательства (п.3 ст.359 ГК РФ).

Частный сервитут Право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении одного лица или группы лиц.

Экспертиза заявлений Экспертиза включает: - проверка заявки на её подлинность, свидетельств и прочих формальностей; - выявление факторов, которые препятствуют выполнения заявки (например, при продаже препятствием может служить залог этого объекта, или наличие протеста, или наличие обременения, которое запрещает выполнение заявки); - подтверждение юридической силы заявки; - изучение существующего права собственника; - сопоставление документов, на которых имеется ссылка в заявке, с документами, на которые имеются ссылки в реестре и пр.

Система регистрации прав на недвижимость.

Государственная регистрация недвижимости Процедура проверки и юридического подтверждения правильности информации кадастрового дела, внесение соответствующих записей в одном из государственных реестров недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (ГК  РФ ст.131)

Государственный земельный кадастр (ГЗК) 1. Установленная государством система учета, регистрации и оценки земель, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель (техническое, экономическое и правовое описание земель). Создание ГЗК направлено на информационное обеспечение решений органов исполнительной власти, информационное обеспечение рынка недвижимости, развитие рыночных отношений в России, увеличение поступлений в бюджет. 2. Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земли. Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается проведением топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследований и изысканий.

Государственный учет земель Включает учет наличия и качественного состояния земель, распределение земель по их категориям, пользователям, арендаторам, а также по различным другим признакам. Необходимо различать учет количества земель, осуществляемый по их целевому назначению и по хозяйственному использованию, от учета качества (ценности) городских земель, которое зависит от природных и иных потребительских характеристик земельных участков.

Земельная реформа Программа работ, целью которой является создание земельного рынка и которая предусматривает создание на все земельные участки, которые могут отчуждаться, кадастровых дел.

Земельные отношения, регулируемые земельным законодательством. Общественные отношения между организациями государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей.

Кадастровая карта (план) Карта (план) для отображения и ведения текущего учета земельных участков.

Объекты земельных отношений Земельные участки, части земельных участков, земельные доли (паи), права на земельные участки, их части и доли.

Оперативная (дежурная) кадастровая карта (план). Карта (план) для отображения и ведения текущего учета земельных участков, которая ведется в оперативном режиме и используется для определения кадастровых номеров новых земельных участков.

Порядок ведения государственного земельного кадастра Государственный земельный кадастр ведется Государственным комитетом РСФСР по земельной реформе и его органами на местах по единой для всей республики системе за счет средств республиканского бюджета. Ведение государственного земельного кадастра возложено на земельные комитеты системы Роскомзема. Порядок ведения земельного кадастра определяется указами президента РФ, нормативными актами правительства РФ, Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) и администрацией субъекта Федерации. (Положение о Роскомземе, пункт 4; утверждено постановлением правительства РФ от 2.2.93 №91).

Регистрационная подсистема земельного кадастра Система регистрации прав на земельные участки. Создается для гарантирования прав землепользователей. Является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Регистрация прав собственности Регистрация прав собственности предоставляет методику определения, гарантии и передачи права собственности.

Система государственного земельного кадастра В систему ведения государственного земельного кадастра входят: - множество кадастровых дел; - реестр прав на недвижимое имущество (земельные участки) и сделок с ним; - совокупность документов на бумажных носителях; - базы данных на машинных носителях; - архивы на машинных носителях; - архив документов на бумажных носителях; - комплексы программно-технических средств для ведения баз данных, автоматизированных систем подготовки документов, ведения архивов; - системы связи. В систему ведения также практически все информационные ресурсы земельного комитета: - заявительные, распорядительные и правоустанавливающие документы по отводу земельных участков. - кадастровая карта города (территории земельного комитета); - оперативная карта города с топографической и градорегулирующей информацией; - копии платежек арендных платежей. - реестры земельных участков, которые выставлены на конкурсы и аукционы. - протоколы заседаний комиссий по земельным отношениям. - письма, заявления в адрес комитета. - материалы рассмотрения земельных споров в суде. - материалы государственной земельной инспекции. - поземельная книга и другие материалы, которые связаны с установлением земельно-правовых отношений.

Топографическая карта (план) Картографическая модель местности. Изготавливается в соответствии с нормативными документами Федеральной службы геодезии и картографии.

Участники земельных отношений Граждане и юридические лица.

Фискальная подсистема земельного кадастра Фискальная подсистема земельного кадастра (ФК) включает все аспекты создания и ведения земельного кадастра, которые связаны с земельными платежами и операциями с земельными участками, которые дают доход в бюджет: земельные налоги, арендная плата, денежные поступления от всех операций с землей и т.д. ФК включает: прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и пр. Одна из задач ФК - определение базы налогообложения.

Оценка объекта недвижимости.

Аккредитация Выражение доверия органа, при котором производится аккредитация, в отношении профессиональных оценщиков - на основании успешной аттестации, а в отношении оценщиков - на основании безупречной оценочной деятельности в течение установленного срока.

Аккредитованный оценщик Оценщик, внесенный в книгу учета аккредитованных оценщиков МСО по результатам безупречной оценочной деятельности за установленный период.

Аккредитованный профессиональный оценщик Профессиональный оценщик, внесенный в книгу учета аккредитованных профессиональных оценщиков Московского Совета оценщиков (МСО), при условии, что такая аккредитация не прекращена или не приостановлена в установленном порядке.

Анализ Изучение недвижимости и формулирование обоснований профессионального оценщика без вывода о ценности недвижимости в денежном выражении.

Аттестат (диплом) Именной документ, подтверждающий наличие записи в соответствующем реестре об успешной аттестации и полномочиях указанного в нем лица.

Аттестация Процедура проверки профессиональных знаний и практического опыта физического лица, претендующего на приобретение квалификации профессионального оценщика. Аттестация может быть официальной и общественной (дополнительной).

Заключение об оценке Документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком, и являющийся предметом договора между оценщиком (юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) и потребителем услуг оценщика.

Измерение Процесс познания объективной реальности путем сравнения измеряемой величины с эталоном.

Кадастровая оценка объекта недвижимости Для оценки объектов недвижимости могут использоваться любые методики, которые утверждены органом, на который возложена задача ведения кадастра. Международная практика насчитывает 15 определений цен предприятия. Самая нижняя цена - цена его ликвидации. Это цена вторсырья. Самая высокая цена - инвестиционная.

Мнение Краткий вывод профессионального оценщика об осуществленной оценке недвижимости без приведения расчетов и обоснований.

Общественная (дополнительная) аттестация Аттестация, по результатам которой возможно внесение в реестр аттестованных лиц и книгу аккредитации, которые ведутся зарегистрированной в установленном порядке профессиональной некоммерческой организацией, объединяющей профессиональных оценщиков и/или оценщиков недвижимости.

Объект оценки Недвижимость, имеющая ценность как материальный объект (инвестиционная, строительная, восстановительная, остаточная, ликвидационная и иная стоимость), а также право собственности и иные вещные права на недвижимость.

Отчет профессионального оценщика Любое сообщение профессионального оценщика об оценке, сделанное им в письменной форме по собственной инициативе или по поручению оценщика. Отчет профессионального оценщика является обязательным приложением к заключению об оценке, если иное не установлено договором между оценщиком и потребителем его услуг.

Официальная аттестация Аттестация, по результатам которой возможно внесение в Реестр официально аттестованных оценщиков недвижимости, осуществляемая Московским советом оценщиков, уполномоченным на то городской администрацией.

Оценка объекта недвижимости. 1. Выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства: экология, наличие исторической застройки, инженерная геология и т.д. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Экономическая ценность земельного участка (или стоимость земельного участка) может выражаться в деньгах (рубли, $, экю и т.д.). 2. Мнение, анализ или расчет стоимости, подготовленные профессиональным оценщиком, относительно природы, качества, ценности или полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости, которые готовятся и оформляются в виде отчета профессионального оценщика.

Оценщик Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обладающие лицензией на право осуществления оценки недвижимости, расположенной на территории Москвы, для целей передачи заключений об оценке заказчику или иным потребителям услуг оценщика. Оценщик, являющийся индивидуальным предпринимателем, обязан быть аттестованным профессиональным оценщиком. Оценщик, являющийся юридическим лицом, обязан поручать подготовку отчета об оценке аттестованному профессиональному оценщику.

Потребители услуг оценщика Собственники недвижимости, лица, изъявившие намерение совершить сделку в отношении недвижимости при согласии собственника такой недвижимости, а также органы государственной власти или местного самоуправления.

Прекращение действия (аннулирование) аккредитации профессиональных оценщиков Внесение на основании подтвержденных данных о правонарушениях профессионального оценщика при осуществлении им оценки в соответствующую книгу учета записи о прекращении действия аккредитации.

Приостановление действия аккредитации профессиональных оценщиков Внесение на основании подтвержденных данных о недобросовестности профессионального оценщика при осуществлении им оценки в соответствующую книгу учета записи о временной приостановке действия аккредитации.

Профессиональный оценщик Физическое лицо, обладающее квалификационным аттестатом (дипломом), выданным ему в соответствии с действующем Положением.

Расчет стоимости Изучение недвижимости, формулирование обоснований и определение ценности в денежном выражении права собственности, иных вещных прав на недвижимость, а также стоимости недвижимости как материального объекта с использованием соответствующих методик и выводом о ценности недвижимости в денежном выражении.

Рыночная стоимость. Наиболее вероятная цена, которая сложится при продаже на свободном рынке при соблюдении всех необходимых для продаж условий (свободная, открытая и честная конкуренция).

Цена. Рыночная цена. Реальная цена, уплачиваемая при совершении сделки на рынке недвижимости. Является историческим фактом.

Землеустройство, контроль земель, мониторинг.

Ведение мониторинга земель Ведение мониторинга земель возложено на Госкомзем. (Положение о Роскомземе, пункт 4; утверждено постановлением правительством РФ от 2.2.93 №91.)

Генеральный план развития города 1. Генеральный план развития города (проект планировки города) вместе с комплексными схемами развития транспорта, инженерных систем, озеленения и т.д. - должен составляться с расчетным сроком проектирования порядка 20 лет и утверждаться в качестве закона развития города. 2. Основной градостроительный документ, в котором определяются перспективы развития города (СН 345-66).

Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта - внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель. Городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. В республиках, входящих в состав РСФСР, городская черта городов, поселков, сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется в порядке, определяемом законодательством этих республик. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки. (ЗК ст.72).

Граница Вертикальная поверхность, определяющая, где кончается территория одного владельца и начинается другого. В случае поэтажной собственности, граница любого объекта описывается как некоторое пространство с помощью окружающих его стен, потолка. Юридические границы - которые определены в официальных документах. Разница между фактической и юридической границами может вызвать определенные проблемы. Существуют различные концепции границ. Наиболее распространенные - это закрепленные (фиксированные) и общие границы. Закрепленная граница имеет четко определенную линию. Общая граница - это та граница, линия которой может быть установлена на земле. Существует множество вариантов внутри этой концепции. Для города это границы, которые определяются водными и другими естественными или искусственными препятствиями, границы охранных зон и т.д.

Задачи государственного контроля за использованием и охраной земель Задачи государственного контроля за использованием и охраной земель состоят в обеспечении соблюдения всеми государственными и общественными органами, государственными, кооперативными предприятиями, учреждениями и организациями, а также гражданами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

Земельная доля 1. Условная часть площади земельного участка, не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. (ЗК). 2. Доля в праве на земельный участок при совместно-долевой форме собственности (аренде) земельного участка. Выражается в форме простой дроби.

Земельный участок города Часть земель города, имеющая определенный юридический статус, границу и конкретное целевое назначение, и которая должна использоваться в интересах города. Земельный участок в городской среде - понятие трехмерное. Описание границ участка дается в Поземельной книге города и в кадастровом деле земельного участка. Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях и различных пользователей: наземный, надземный, подземный. Границы участка определяются списком координат углов поворота границы и могут быть закреплены в натуре на земной поверхности. Земельный участок может иметь несколько функциональных целей использования. В характеристике земельного участка, если имеется несколько целей его использования, необходимо указывать долю участка или площадь доли по каждой цели использования. Внешняя граница земельного участка не должна иметь разрывов (например, земельный участок не может состоять из двух частей, которые расположены через дорогу). Внутренняя граница земельного участка возникает, когда на земельном участке имеются посторонние землепользователи. Допустимо на земельном участке нескольких посторонних пользователей. Внешняя и внутренние границы не могут иметь общих точек.Размер земельного участка - характеризуется физической и геодезической площадями. Физическая площадь земельного участка - площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка - определяется по координатам углов поворотов границы. Геодезическая площадь участка - это площадь проекции границы участка на плоскость проекции, в которой установлена геодезическая система координат. Земельный кадастр составляется в городской системе координат, так как в этой системе минимальны поправки за переход на плоскость в длины измеренных линий.Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой одновременное приобретение юридическим или физическим лицом прав на Надземное и подземное пространство земельного участка. Конкретные ограничения по высоте и глубине определяются в каждом конкретном случае.

Красные линии. Градорегулирующие линии В широком смысле - обобщенное название градорегулирующих линий, Перечень красных линий может меняться и может включать: - линии строительных кварталов; - полосы отвода железных дорог; - технические зоны; - границы охранных зон памятников культуры; - границы заповедных зон городской застройки; - археологические зоны; - зоны особого градостроительного режима, историко-архитектурная зона центра и т.д. В узком смысле - линии ограничения застройки. Красные линии должны иметь определенный юридический статус, который соответствует юридическому статусу генерального плана как закона развития города. Если красная линия (линия ограничения застройки; линии строительных кварталов; полосы отвода железных дорог и т.д.) проходит через земельный участок, то земельный участок распадается на два земельных участка с различным юридическим статусом, с различным разрешенным режимом землепользования, с различными кадастровыми номерами.

Мониторинг Процедура отслеживания изменений в тех или иных процессах, явлениях. Для организации мониторинга необходимо: - определить регламент внесения изменений в эталонную базу (справочники, классификаторы, показатели, характеристики и т.д.); - определить, кто ведет эталонную бузу; - определить порядок распространения рабочих копий эталонной базы.

Мониторинг земель Система наблюдения за состоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Структура, содержание и порядок осуществления мониторинга устанавливается правительством РФ. Различают мониторинг процесса и мониторинг объекта.

Назначение землеустройства 1. Землеустройство включает систему мероприятий, направленных на осуществление земельного законодательства, решений Советов народных депутатов по организации использования и охраны земель, создание благоприятной экологической среды и улучшение природных ландшафтов. Задачами землеустройства являются организация рационального использования земель во всех отраслях народного хозяйства, создание условий поддержания устойчивых ландшафтов и охраны земель. (Статья 112 ЗК). 2. Землеустройство - система мероприятий по организации эффективного использования земель и организация охраны земельных ресурсов, повышение культуры земледелия. (Для городских территорий пока не выработано понятие землеустройства).

Организация и порядок проведения землеустройства. Землеустроительный процесс состоит из подготовительных работ, разработки прогнозов, схем, проектов землеустройства, рассмотрения и утверждения проектной документации, перенесения проектов в натуру (на местность), оформления и выдачи землеустроительных материалов и документов, осуществления авторского надзора за выполнением проектов землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами. Землеустройство проводится по решениям Советов народных депутатов, по инициативе Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и его органов на местах или по ходатайству заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и осуществляется государственными проектными организациями по землеустройству за счет средств государственного бюджета. Разработка землеустроительных проектов, связанных с устройством территорий, коренным улучшением и охраной земельных участков от селей, оползней, подтопления и засоления, может проводится также по инициативе собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов за их счет и другими землеустроительными организациями. Землеустроительные проекты составляются при участии заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и после утверждения переносятся в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца. Установленная в порядке землеустройства организация территории является обязательной для собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. (Статья 114 ЗК). Внутрихозяйственное землеустройство включает: - подготовительные и обследовательские работы; - разработка схем землеустройства района; - составление и утверждение проектов землеустроительных работ; - вынос проекта в натуру; - изготовление и выдача землеустроительных документов; - авторский надзор реализации землеустроительного проекта.

Органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и охраной земель Государственный контроль за использованием и охраной земель осуществляется Государственным комитетом РСФСР по земельной реформе (Госкомзем) и его органами на местах.

Парцелла. Домовладение, земли которого по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей. Как правило, это исторически сложившееся домовладение, которое имеет выход (проезд) на проезжую часть.

Проект детальной планировки Проект, разрабатываемый для отдельных частей города на основе его генерального плана.

Содержание землеустройства 1. Землеустройство предусматривает: 1) разработку прогнозов, республиканских и региональных программ, схем использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства; 2) установление на местности границ административно - территориальных образований; 3) составление проектов образований новых и упорядочения существующих землевладений и землепользований с устранением неудобств в расположении земель, отвод земельных участков в натуре, подготовка документов, удостоверяющих право владения и пользования землей; 4) разработку проектов внутрихозяйственного землеустройства и других проектов, связанных с использованием и охраной земель; 5) разработку рабочих проектов по рекультивации нарушенных земель, защите почв от эрозии, селей, оползней, подтопления и засоления, улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель; 6) обоснование размещения и установление границ территорий с особыми природоохранными, рекреационными и заповедными режимами; 7) установление и изменение городской черты, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов; 8) проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ. (Статья 113 ЗК). 2. Землеустройство включает следующие землеустроительные действия: 1) Образование новых, упорядочивание существующих землепользований; уточнение и изменение границ землепользований на основе схем районной планировки. 2) Внутрихозяйственная организация территорий. 3) Выявление новых земель для сельскохозяйственного и иного освоения. 4) Отвод новых и изъятие существующих земельных участков. 5) Установление и изменение городской черты, поселковой черты и черты населенных пунктов. 6) Проведение топографо-геодезических, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий. (Содержание понятия землеустройства для городов пока не выработано).

Целевое использование земельного участка. Порядок, условия, формы эксплуатации (использования) земли для конкретных хозяйственных целей.

Операции на рынке недвижимости.

Агент по недвижимости 1. Физическое лицо, работающее в штате риэлторской фирмы или помощником риэлтора-индивидуального предпринимателя, имеющее специальное образование риэлтора и лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью: - работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости; - проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды; - сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях; - проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости; - регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах. 2. Физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющий всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Брокер по недвижимости 1. Физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование риэлтора и лицензию на выполнение следующих операций с объектами недвижимости: - все операции, которые совершает агент по недвижимости; - объяснение заказчику юридических особенностей, заключаемых договоров; - ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости; - получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости; - осуществление рекламы своей деятельности - хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости. 2. Физическое лицо, специалист риэлторской фирмы или индивидуальный предприниматель, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дивелопер Фирма, которая занимается строительством и продажей жилья.

Диллер по недвижимости Предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

Консалтинг недвижимости Деятельность по консультированию производителей, продавцов и покупателей недвижимости. Включает исследование и прогноз рынка.

Лизинг недвижимости Приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимости у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Отношения, связанные с лизингом в РФ регулируется ГК (гл.34, п.6), а также Временным положением о лизинге и Положением о лицензировании лизинговой деятельности в РФ.

Лицензионная карточка Документ, выдаваемый физическому лицу, состоящему в штате риэлторской фирмы или являющемуся помощником индивидуального предпринимателя, подтверждающий его квалификационное соответствие и дающий право на выполнение определенных операций при работе с недвижимостью.

Лицензия Документ, предоставляющий право юридическому лицу или физическому лицу-индивидуальному предпринимателю на осуществление определенной деятельности или выполнение конкретных операций в рамках последней, выданный уполномоченным государственным органом.

Риэлтор 1. Профессия, связанная с предусмотренной законом деятельностью по совершению операций с объектами недвижимости. 2. Специалист со специальным образованием в области проведения операций с объектами недвижимости.

Риэлторская деятельность Осуществляемая юридическими и физическими лицами профессиональная деятельность по оказанию для других лиц на основе возмездного соглашения с ними предусмотренных обязательств при совершении операций с объектами недвижимости.

Риэлторская фирма

Юридическое лицо, в Учредительных документах которой в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность, обладающее лицензией на право осуществления конкретных операций с недвижимостью и возглавляемая лицензированным брокером по недвижимости.

Саморегулируемая некоммерческая организация Добровольное объединение профессиональных участников рынка недвижимости (далее саморегулируемая организация), действующее в соответствии с законодательством РФ и функционирующее на принципах некоммерческой организации. Саморегулируемая организация учреждается профессиональными участниками рынка недвижимости для обеспечения условий профессиональной деятельности участников рынка недвижимости, соблюдения профессиональной этики рынка недвижимости, Все доходы саморегулируемой организации используются ею исключительно для выполнения уставных задач и не распределяются среди ее членов.

Страхование недвижимости и сделок с ней Страхование рисков, связанных с созданием и эксплуатацией недвижимости, а также рисков участников операций на рынке недвижимости.

Страховая стоимость Рыночная стоимость недвижимости в день заключения договора страхования.

Управляющий недвижимостью Физическое лицо, имеющее лицензию или лицензионную карточку, предоставляющую право осуществления лизинга, аренды, сублизинга, субаренды или других операций по изменению формы владения объектом недвижимости, принадлежащего другим лицам, без передачи права собственности на этот объект недвижимости.